不動産売却の流れとは？媒介契約の種類や準備すべきことも解説！

何度も経験することではない不動産の売却において、売りたいと思ってから売却が完了するまでの流れは分かりづらいのではないかと思います。
不動産売却にはある程度決まった流れがありますので、そのなかでも重要な媒介契約や売却活動について解説していきます。
準備すべきことや書類もご紹介しますので、東京都立川市で不動産売却をご検討中の方はぜひご参考にしてください。

不動産売却に必要な媒介契約とは？

不動産売却の査定から媒介契約までの流れをご紹介していきます。
この流れを理解することで、次の準備をしやすくなります。
不動産を売却したいと考えたときにまず初めに必要なことは、売却したい不動産の査定を不動産会社に依頼することです。

査定をして市場価格を知る

この売却査定には「机上査定」と「訪問査定」の2種類の方法があります。
机上査定は、謄本などの公的資料や周辺の販売事例を元に売却価格を想定して算出する方法です。
現地に行かなくても査定ができるため、売却を検討し始めた段階で簡単に価格を知りたいときに向いている査定方法です。
対して訪問査定は、実際に売却する不動産に訪問して、設備や周辺環境など現地を見ないと分からない項目も参考にして価格を算出する方法です。
正確な数字を知って本格的に売却活動に入っていこうとする際には、こちらの査定をおすすめしております。

媒介契約を結ぶ

査定価格を把握した後の流れとしては、媒介契約を結ぶ必要があります。
媒介契約とは、不動産売却について不動産会社のサポートを受けるために結ぶ契約のことです。
この媒介契約には3種類の契約形態がありますので、一つずつ特徴を踏まえながら解説していきます。
専属専任媒介契約
一つの不動産会社にだけ売却の依頼をすることができ、売主自身で見つけてきた買主との直接取引も禁止されています。
また、レインズ（不動産流通機構が運営する不動産情報システム）に媒介契約の翌日から5営業日以内に物件情報を登録し、1週間に1回以上売主へ売却活動の状況を報告することが、不動産会社に義務付けられています。
専任媒介契約
専属専任媒介契約と同様、一つの不動産会社にだけ売却の依頼をすることができますが、専任媒介契約では売主自身で見つけてきた買主と直接取引ができます。
レインズには媒介契約の翌日から7営業日以内に登録し、2週間に1回以上の売却活動の報告となります。
活動状況がきちんと把握できるため、急いで売却したいときや条件があまり良くなく自分では売却しにくいときなどには、専任系の媒介契約がおすすめです。
一般媒介契約
複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができ、かつ売主自身で見つけてきた買主とも取引が可能です。
ただし一般媒介契約は、レインズへの登録や売却活動の報告の義務がありません。
また窓口となる不動産会社も複数になるため、連絡頻度や対応が増えるのが手間でもあります。
不動産の立地や条件が良く早期売却に期待できる場合は一般媒介契約でも問題ありませんが、何らかの工夫が必要な不動産には不向きな契約形態といえるでしょう。
以上の3種類の媒介契約を理解した上で、ご自身の状況に適した媒介契約を結ぶようにしましょう。

売却活動にはどのようなものがある？

媒介契約を結んだ後は実際に売却活動に入っていきます。
売却の流れや進捗状況を把握するためにも、どのような売却活動があるかを知っておくのは大切です。

売却活動の内容

情報サイトへの掲載
売却活動の第一歩として、まずは物件情報を不動産情報サイトに掲載することから始めます。
自社ホームページや外部の不動産情報サイトなどに物件を掲載して、買主の目に止まるようにし、問い合わせがあり次第内見へとご案内いたします。
ポスティング等の紙媒体での活動
売却物件のチラシを作成して、実際に営業マンがポスティングをしたり、新聞折込に挟むなどして、直接買主へと情報をお届けしていきます。
現地販売会
内見は基本的に反響があり次第日程を調整していきますが、見学会の日を設定しその日は誰でも見学できるようにイベントを開催して集客を図ることもあります。
売却の時間を割いてはしまいますが、当日参加もできるので思いもよらぬところから反響が来たりもするのがポイントです。
既存客へのアプローチ
今まで問い合わせのあった買主へ、売却する不動産と買いたい不動産の条件が近い場合に、再度連絡をして物件情報をオススメしていきます。
以上のような売却活動をおこない実際に買主が決まるまでは、物件にもよりますがおよそ2～4か月程度になります。
購入希望者が現れたら買付証明書を提出いただき、物件購入の申し込みがおこなわれます。
その後の流れとしては契約という形となりますが、申し込みから契約までは、条件交渉や住宅ローン事前審査に約2～3週間を要します。
無事に契約を結ぶことができれば、契約から約1～2か月後に引き渡しとなります。
この売却活動中の期間は、内見希望者から突然ご連絡が入りますので、買主を逃さないためにもなるべくご対応できるような準備をしておくことが大切です。

不動産売却の流れにおいてどんな準備が必要？

ここまで、売却を検討し始めたときから引き渡しまでの流れをご紹介してきました。
これらの流れをスムーズに進めるためには書類などの準備も重要になるため、準備が必要なものについて流れに沿ってご紹介していきます。

査定時の準備

売却査定の際に必要になるものは、購入当時の契約書や重要事項説明書、測量図、管理規約などの物件の情報が記載されている公的書類です。
契約書や重要事項説明書に記載されている情報が査定にも反映されるため、初めの段階で準備しておくことが大切です。

媒介契約時の準備

媒介契約を結ぶ前には、ご自身でもある程度の相場感覚を身につけておくことで価格の妥当性が判断できるため、不動産情報サイトなどに掲載されている周辺の物件情報をチェックしておきましょう。

売却活動中の準備

実際に売却活動が始まったときには、間取りの図面は用意しておくようにしましょう。
間取りの図面があれば、内見に訪れた方が物件の仕様について把握しやすくなり、売却への積極性もアピールできます。
また、いつ内見が入っても大丈夫なように、建物の外回りや室内は掃除をおこなって綺麗な状態を保っておくことをおすすめします。
また売買契約の場面では、実印や印鑑証明書、本人確認書類などが必要になりますので、余裕をもって準備しておきましょう。

引き渡し前

引き渡しにおいては、代金の受け渡しにくわえ所有権の移転登記や固定資産税の精算がおこなわれるため、登記識別情報や固定資産評価証明書、物件の鍵などを不備がないように準備しておきましょう。
この他にも物件ごとに必要な書類や準備は異なりますので、不動産会社とよく確認をし、チェックリストを作成しておくとスムーズに準備が進みます。

まとめ

不動産売却の流れについて、媒介契約や売却活動に焦点をあてて解説してきました。
不動産売却は何度も経験するものではないため、全体の流れの把握や事前の準備が重要です。
スムーズな取引ができるように、細かい点は不動産会社と確認しながら、余裕を持って売却活動を進めていきましょう。
株式会社ランドファーストでは、立川市を中心に不動産売却のお手伝いをさせていただいております。
不動産売却をご検討の際は、お気軽に弊社までご相談ください。