不動産売却前に知っておきたい固定資産税評価額とは

2022-07-19

不動産売却前に知っておきたい固定資産税評価額とは

この記事のハイライト
●売却する不動産の価値を調べる際に固定資産税評価額が参考になる
●固定資産税評価額は、固定資産税納付通知書で調べることができる
●固定資産税評価額のほかにも、役割の違う4種類の評価額が存在する

不動産売却をする前に、固定資産税評価額について知っておきたいという方はいませんか?
不動産の価値を正しく判断できるようになることで、より理想に近い不動産売却へとつながるかもしれません。
そこで今回は、固定資産税評価額とはどのようなものなのかについて、そして固定資産税評価額の計算方法や土地評価額についても解説します。
東京都立川市で不動産売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

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固定資産税評価額とは?不動産売却との関わりを知ろう

固定資産税評価額とは?不動産売却との関わりを知ろう

不動産のことを「一物五価」と表す言葉があります。
これは、不動産にはあらゆる評価方法があり、見る方の価値観や評価の目的によって評価額が変化するという意味です。
評価額には、今回ご紹介する「固定資産税評価額」のほかに、「公示地価」「基準地価」「路線価」「実勢価格」という4つの種類があります。
これらの中で、不動産売却を検討している方にとって重要になるのが「固定資産税評価額」なのです。

固定資産税評価額とは

固定資産税評価額とは、固定資産税、登録免許税、都市計画税、不動産取得税の税額を決める際に基準となる評価額です。
固定資産税評価額は各市区町村によって3年に1度見直されます。
そのため、固定資産税などの税額も、原則として3年間は同額です。
定められた固定資産税評価額にそれぞれの税金の税率を掛けることで、納税額を知ることができます。

固定資産税評価額の決め方とは

固定資産税評価額は、土地と建物それぞれに対して決められます。
たとえば借地にマイホームを建てて暮らしている場合は、土地の固定資産税は貸主に、建物の固定資産税は建物の所有者に課されるので注意しましょう。
固定資産税評価額は、総務大臣の定める「固定資産評価基準」に沿った方法と手順によって、各市区町村で決められます。
土地に対する固定資産税評価額が決まるまでの大まかな流れは、下記のとおりです。

  • 用途地域や状況が似ているものごとにエリアの区分けをする
  • 区分けしたエリアの指標になる街路を選ぶ
  • その街路に隣接している宅地の中から標準宅地を決める
  • 標準宅地に、地価公示価格の7割を目途にした時価を設定する
  • 標準宅地に設定した時価を基準に、街路の路線価を設定する
  • 路線価を基準として、各宅地に奥行価格補正などの計算をする
  • 各宅地の評価額を決定する

一方、建物に対する評価額は、「再建築費」や「損耗の状況」などがポイントになります。
再建築費とは、同じ建物を新築した場合に必要な建築費用のことです。
また、損耗の状況とは、築年数を重ねることによる建物の劣化状況のことを指します。
これらの要素をもとに評価点や減点補正率を決め、評価額が算出されると理解しておきましょう。

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不動産売却へ向けて固定資産税評価額を計算する方法

不動産売却へ向けて固定資産税評価額を計算する方法

不動産売却に向けて、所有している不動産の固定資産税評価額を知る方法は主に5つあります。

固定資産税評価額を調べる方法1:固定資産税の納税通知書を確認

毎年4月から6月の間に送付される、固定資産税の納税通知書を確認する方法です。
納税通知書に同封されている「課税明細書」に土地と建物それぞれの固定資産税評価額が記載されています。
紛失さえしていなければ、自宅で確認が可能なもっとも簡単な方法です。

固定資産税評価額を調べる方法2:固定資産評価証明書を確認

手元に納税通知書がない場合は、固定資産評価証明書の取得を検討しましょう。
固定資産評価証明書とは不動産の価値を証明する書類のことで、各自治体が所有する「固定資産税台帳」に登録されています。
不動産の所有者本人であれば各市区町村の役所で取得できるので、本人確認ができる書類を持参して取得申請をおこないましょう。
手数料は300円ほどで、郵送での取得も可能です。

固定資産税評価額を調べる方法3:固定資産税台帳を閲覧する

固定資産税評価額を確認するだけでいいという方であれば、固定資産税台帳を閲覧するという方法があります。
東京23区に在住の方は都税事務所で、その他の地域にお住まいの方は各市区町村の役所で閲覧が可能です。
不動産売却を予定している不動産の所有者本人のほか、委任状を用意すれば代理人が閲覧することもできます。

固定資産税評価額を調べる方法4:公租公課証明書を確認

公租公課証明書とは、固定資産税の額を証明する書類です。
固定資産評価証明書と違い、土地の評価額や課税標準額だけでなく、軽減税率を適用したあとの実際の課税額も記載されています。
手数料がかかりますが、各市区町村の役所で取得できます。
また、郵送での取得も可能です。

固定資産税評価額を調べる方法5:固定資産税から逆算する

固定資産税の納税額がわかっているのであれば、その額から固定資産税評価額を逆算することができます。
固定資産税の額は固定資産税評価額に税率1.4%を掛けて算出されているため、「固定資産税の額÷1.4%」の計算式で固定資産税評価額を算出可能です。

固定資産税評価額から不動産売却の価格を想定する方法

土地に関しては、固定資産税評価額をもとに、おおよその不動産売却価格を計算することができます。
不動産売却価格の参考になるとされる計算式は次のとおりです。
不動産売却価格の相場=固定資産税評価額÷70%
たとえば固定資産税評価額が2,000万円の土地の場合、想定される不動産売却価格の相場はおよそ2,857万円です。
しかし実際の不動産売却価格には、周辺環境といった評価額以外の要素が大きく影響してきます。
あくまで参考程度の数字として捉えておきましょう。

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不動産売却前に知っておきたい固定資産税評価額以外の土地評価額

不動産売却前に知っておきたい固定資産税評価額以外の土地評価額

不動産には固定資産税評価額を含め、5つの評価額が存在しています。
評価額の種類によって役割や参考になるシーンが異なるため、それぞれの内容についても理解を深めておきましょう。

公示地価

公示価格は、国土交通省が毎年公表している土地の価格です。
全国に25,000か所以上ある標準地を2名以上の不動産鑑定士がそれぞれ調査し、毎年1月1日時点での1㎡あたりの土地の価格を3月に公表しています。
税額を決めることが目的ではなく、土地の取引価格に指標を設けることや、適正な地価の形成を役割とした評価額です。

基準地価

基準地価とは、各都道府県が基準地を調査し、評価を公表したものです。
基準地は全国に20,000地点以上あり、それぞれ1名以上の不動産鑑定士が基準地1㎡あたりの地価を鑑定します。
役割は公示地価とほぼ同じで、標準地価は公示地価を補完する指標と考えておきましょう。

路線価

路線価は「相続税路線価」とも呼ばれ、相続税や贈与税を計算する際の基準となる評価額です。
路線価が設定されるのは主に市街地の道路で、エリアによっては路線価が設定されていない場合もあります。
評価基準日は毎年1月1日で、道路に面した1㎡あたりの土地の評価額を国税庁が調査し、7月に公表されます。

実勢価格

実勢価格は時価とも呼ばれ、市場で実際に取り引きされた売買価格のことです。
過去の事例や、周辺エリアでの事例をもとに実勢価格が推定される場合もあります。
季節や収穫量によって価格が変動する野菜や魚のように、土地の価格も需要と供給のバランスによって価格が大きく変化すると考えておきましょう。
また、実勢価格は社会的要因にも影響を受けます。
景気が良い時期には価格が上がり、悪い時期には価格が下がるため、価格の変動を推測しながら不動産売却のタイミングを検討しましょう。

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まとめ

普段はあまり聞きなれない言葉かもしれませんが、「固定資産税評価額」について知ることは決して難しいことではありません。
不動産売却をする前に、売却する不動産の固定資産評価額について理解を深めてみてはいかがでしょうか。
東京都立川市で不動産売却を検討されている方は、固定資産税評価額についても株式会社ランドファーストまでお気軽にご相談ください。

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