相続した不動産を売却する際の流れとは?遺産分割協議や相続登記も解説

2022-04-19

相続した不動産を売却する際の流れとは?遺産分割協議や相続登記も解説

この記事のハイライト
●不動産を相続してから売却までの流れを把握し、落ち着いて進めていく
●最適な遺産分割の方法を選ぶことが大切
●不動産売却を検討する場合は、相続登記は必須である

不動産を取得するきっかけの一つに相続があります。
しかし、相続は人生で何度も経験するものでもありませんので、不動産を相続したときに何をどうしたら良いのか分からない方が多いかもしれません。
相続した不動産を利用する予定がない方や現金が必要な方にとっては、不動産を売却する選択肢も出てくるかと思います。
本記事では、相続した不動産を売却するまでの流れや遺産分割協議、売却前に必要な相続登記について解説していきます。
立川市で不動産を相続した、もしくは相続予定がある方は、ぜひ参考になさってください。
この記事を読んで、相続時における不動産売却もスムーズにおこなえるようにしていきましょう。

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不動産を相続してから売却するまでの流れ

不動産を相続してから売却するまでの流れ

相続が発生した際に、現金などよりも手続きや分割が難しいのが不動産です。
そのため、しっかりと不動産の相続の流れを知っておかないと後悔してしまうような結果になってしまうこともあります。
不動産の相続から売却までの流れは、物件の種類が違っていてもほとんど同じですので、以下では一般的な流れをご説明いたします。
死亡届の提出
相続をすることになった際に一番初めに必要なのが、死亡届を市区町村に提出することです。
この提出には期限があり、被相続人が亡くなってから7日以内に提出する必要があります。
遺言書の確認
次に遺言書の有無を確認します。
遺言書があるかないかによって、今後の流れが少し変わってきますので必ず確認するようにしてください。
戸籍謄本をもとに相続人を確認
遺言書がある場合は、遺言書にしたがって分割してください。
遺言書がない場合には、戸籍謄本を取得し誰が相続人であるかを確認する必要があります。
遺産分割協議のもと、持分を決める
相続人が明確になった後は、誰がどの財産をどのような割合で相続するかを決定します。
相続人が複数人いるときには、遺産分割の方法についても話し合いましょう。
相続登記をおこなう
遺産分割協議によって話がまとまったら、被相続人から相続人に不動産の名義を変更する「相続登記」をおこないます。
この相続登記をおこなわないと、不動産を売却できなくなってしまいます。
不動産の売却査定をおこなう
権利関係が整った後は、不動産を売却査定に出すことでいくらくらいで売却することができるのかを確認します。
ここである程度の目安がつけば、不動産売却後の資産の分配もスムーズにおこなうことができます。
売却活動にはいる
この後の流れは通常の不動産売却と同様で、査定額や売却方法に問題がなければ不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を進めていきます。
これらが不動産の相続から売却までの一連の流れとなります。

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相続した不動産を売却する際に重要な遺産分割協議とは

相続した不動産を売却する際に重要な遺産分割協議とは

相続が発生したときに法律が定める範囲の人たちで遺産を分けることを遺産分割と呼び、この遺産を誰がどのような割合で相続するのかを決めるために話し合うことを遺産分割協議と呼びます。
遺産分割協議にも流れがありますので、ここではポイントも併せて解説していきます。
相続人を確定する
遺産分割協議を進めるためにはまず、相続人が誰なのかを決める必要があります。
この段階で調査に漏れがあり、のちのち相続人が発覚するようなことがあるとトラブルに発展しかねないため、確定をする前にしっかりと調べておきましょう。
相続財産を確定する
誰が相続の対象なのかを明確にした後は、どのような財産が、どのくらいあるのかを明確にしていきます。
このとき、資産となるプラスの財産だけでなく、ローンや借金などマイナスとなる財産も発生する可能性もありますので、しっかりと調べましょう。
財産目録を作成する
相続財産が確定した後は、相続財産のすべてを一覧にまとめた財産目録を作成します。
財産目録は必ず作成しなければいけないものではありませんが、作成しておくと相続の分配や手続きがスムーズになりますので、作成しておくことをおすすめします。
相続人全員の承諾を得る
相続人と相続財産が確定したら、相続人全員の承諾が必要となります。
内容や分配方法に間違いがないか、改めて相続人全員で確認します。
このときに、遺産分割協議書を作成して、署名と捺印をもらうようにしましょう。
ここまでが遺産分割協議の内容です。
なお、遺産分割協議は相続時に必ずおこなわなければならないものではありません。
具体的には以下のようなケースでおこなわれます。

遺産分割協議が必要なケース

  • 遺言書が存在しない
  • 遺言書に財産の指定がない
  • 遺言書に記載のない財産がある
  • 相続人全員が遺言書と違う内容の遺産分割を希望している

このような場合は、相続について被相続人の意思がないと判断し、相続人同士での話し合いが必要になります。
マイナスの財産が含まれるような場合は、遺産分割協議をおこなってもなかなか話がまとまらないケースもあり、このような場合には裁判所の介入が必要となるでしょう。

遺産分割調停・審判による分割

遺産分割協議で話がまとまらない場合は、家庭裁判所に「遺産分割調停」を申し立てることになります。
遺産分割調停とは、家庭裁判所の調停委員を介して話し合いを進め、判決と同じ効力を持つ「調停調書」としてまとめる手続きのことをいいます。
さらに調停でも話がまとまらない場合は、裁判所が判断を下す「審判」へと進みます。

遺留分による分割

被相続人が遺言書を残していた場合は上記のような手続きは必要なく、遺言書に沿って遺産分割がおこなわれます。
ただし相続人には遺留分が存在しますので、被相続人が遺産の全額を特定の誰かに相続する旨が記載されていても、遺留分の遺産は取得することができます。

不動産が関係する遺産分割の方法

相続財産に不動産が含まれる場合は、以下の3つの方法によって分割することができます。
現物分割
一つの土地を複数に分筆して、それぞれの土地を相続する方法です。
土地のサイズが大きければ有効ですが、小さい土地の場合には難しいのがネックです。
代償分割
不動産を相続した人が、不動産の価値分の現金を相続人それぞれに分配する方法です。
換価分割
相続した土地をそのまま売却して換金し、その現金を相続人で分配するという方法です。
相続財産に不動産が含まれる場合に一般的にとられる方法で、平等に資産を取得でき、活用方法も幅広いことがメリットです。

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相続登記と不動産売却の関係は?

相続登記と不動産売却の関係は?

相続登記とは、不動産を所有していた方が亡くなったときに、不動産を相続した人が名義を変更するためにする登記のことです。
こちらは義務ではありませんが、相続した不動産を売却しようとする際には、相続登記が必須となります。

不動産の登記とは何か

不動産の登記には、権利関係を明確にし、その不動産の所有者が誰なのかを明確にする目的があります。
誰のものか明確でない不動産は、トラブルに発展しかねないため安心して取引をすることができません。
また、不動産の取引において銀行の融資を受けようとする場合は、銀行は所有者の情報を確認したうえで担保評価をおこないます。
いざ、相続した不動産を活用したり売却したりしようと思ったときに、所有権が被相続人のままだと銀行は担保を入れることができません。
そのため、不動産を担保に入れてお金を借りようとしたり、売却することが出来なくなってしまいます。
相続した不動産の売却を考えているのであれば、相続したタイミングで相続登記を完了させるほうが良いでしょう。

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まとめ

不動産を相続した際の売却までの流れをご紹介しました。
相続した不動産は換価分割をして売却ができれば、現金に変えて相続人に分配することができます。
そのためには、相続から売却までの流れを理解して、相続登記や遺産分割協議をしっかりとおこなう必要があります。
株式会社ランドファーストは立川市で、不動産の相続でお困りの方や相続した不動産を売却したい場合のお手伝いをしておりますので、不動産の売却をご検討の際にはお気軽にお声かけください。

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